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楼市凶险被低估了!

2019年07月30日 12:17 转载自: 米筐投资   阅读:63
作者: 陈苏洁   http://www.d1money.com/user/space?oid=20546

分化,远比想象的更严重。

1、筹码与资产

1、筹码与资产

上周,一个朋友留言说:“16年4.6万每平买的深圳老破小,17年曾涨到了4.8万每平,现在小区挂牌价4.3万,真是没料到买房也会赔钱,不知道该咋办”。

另外一个朋友的案例,17年底投资买了郑州远郊的楼盘,不到6000块钱一平,拿在手里两年了,不但没有涨价,最近开始搞3年首付分期了。朋友叹了口气说:“这个地方,一没有地铁,二没有生活配套,5年以内想出手,真是心里没谱”。

城区老破小;

远郊垃圾公寓;

远郊5年内配套不成体系的住宅;

三四线吹牛搞的大概念新区;

老城区内反人性设计的70年产权盒子间;

以及过度透支溢价的某新区CEO盘等等。

流动性泛滥的时代,普遍涨价可以掩盖坏筹码的各种缺陷,不专业者还可以“滥竽充数”“蒙混过关”。

俗称“被动裹挟机会”。

但在当下房贷收紧、开发商融资紧箍咒高压的现实下,上面这些“烫手的标的”就成了买房人一个又一个火坑。

打工不易!房票不易!6个钱包更不易!

所以,普涨灭绝的年代,震荡收割散户,买房要更加慎重的选择,因为未来的接盘者会选择更多,会更加的挑剔。

房子已经告别了筹码时代,同频进入资产时代。

什么是筹码思维?

就像2015年的A股“炒新”、“炒壳”、“炒重组”一样,股市里都是炒的筹码而已。类似一个段子,炒股傻子才看基本面,价值投资在大A就是个屁。

为什么?

因为,上市公司是核准制,换句大白话就是“牌照制”,所以,拿到牌照就万事大吉了,谁还管业绩好不好。

因为筹码的稀缺性来源于权力审批的“牌照”,业绩是次次要的,甚至还不如“做假账”“撒谎保壳”这些工作的地位高。

楼市曾经也是筹码思维,一个字,买就是了,地是审批的,有限供给的,对应来势汹汹的城市化人口膨胀,筹码行政性稀缺,没有抛盘只有买盘,单边上涨就出现了。

但有限供给造成的稀缺现状不可能一直持续,因为庄家不断释放筹码给散户,散户手里的筹码越来越多,总会有个均衡值。

筹码过剩后,不可避免的要挑真正的好资产。这是在信用货币的场子里,普通人保卫财富的一场必然宿命和战斗。

子子孙孙,无穷尽也。

2、堰塞湖与盐碱地

2、堰塞湖与盐碱地

7月底,央行密集释放流动性!

一周多一点的时间里,央行投放超过1.3万亿,除了对冲当期中期借款便利和逆回购到期的紧缩压力外,维持相对宽松稳定的流动性意味明显。

另外,2019年我们见到越来越多的定向流动性释放的工具(TMLF定向中期借款便利),这是跟当下的现实是有关系的,一方面楼市堰塞湖已经够深了,大水漫灌必然造成堰塞湖的水位高涨,甚至决堤;另一方面,还在孵化期的新兴产业确实干旱缺水,真的需要流动性的持续浇灌,这是两难的境地。

所以定向水龙头洒水就成了权宜之计,虽然不能够保证钱不会绕个弯,再去拥抱房地产,但也已经最好的选择。

因为产业孵化,也是不等人。

笔者曾多次提到过中国经济的三元循环,也就是“实业、货币和楼市”的三元循环。

2008年到2018年这十年间,其实中国经济就是货币和楼市的二元循环经济,实体产业在这个时期根本就没有任何突破,几乎是原地踏步。

至于为什么?

那是另一个概念,科技滞涨期。

也就是,基础物理学研究十年停滞期,没有新花样,没有新产能更新迭代,实体产业从经济循环中退居二线,进入“憋大招”期。

历史的问题从来都没有根本变过,只是阶段不同,演员们的台词不同罢了。

维持楼市的适度缺水,让太阳晒一晒,堰塞湖的水位落一落,让实体产业的水适度充足一些庄家长一长。

零八年我们也搞过,只不过是失败了,水是放了,但实体产业还是个孩子,独立自主的“憋大招”根本就没有希望。

所以,2015年千钧一发之际,楼市又来了一波,属于救急。

那这一次,实体产业能不能“憋出大招”?

水管够,就看小伙的表现了。

3、百般呵护与严防死守

3、百般呵护与严防死守

开封限售放松一日游;

房地产信托收紧接二连三;

泰禾15%高息借外债;

新城断臂求生等等。

房地产曾经的亲儿子,现在变成了“后娘养的”。特别是当全球都在期盼下一场宽松的到来时刻,楼市严监管的声音似乎又大了起来。

复盘国内,一边是对楼市的严防死守;一边却是对实体产业定向降准降息的百般呵护。

吃瓜群众都说:“政策劈叉了”。

顶层分化是微观分化的源头,这是楼市流动性窒息的原因,也是楼市深刻变天的根本推动力所在。

为什么笔者说,楼市分化是被低估的?

因为,楼市政策市周期轮动下,根本动力出现了崩塌,那么当前的分化就不是表面的裂纹那么简单了,而是深刻一场地壳运动。

限制性供给的稀缺消失;

大水漫灌没有了;

政策出现大分叉;

房地产杠杆开始“反噬”等等

不再歌舞升平,开始变得十分凶险的楼市,寻找真正的好资产就成了未来穿越牛熊,涉险过关的必然选择。

当下什么是好资产呢?

一线的声音才是最真实的。近几周刚刚调研过郑州、成都、武汉、昆明、贵州、西安、长沙等城市,有些问题比我们想象的要严重,有些吹得非常大的概念,其实并没有真实的那么靠谱。

当下楼市最明显的坑是什么?什么样的资产配置才是最优选择?下一波行情的演绎逻辑和展开方式?米筐、米宅团队选择团购项目的逻辑和避坑指南?以及近几周笔者在一线看到的,能说的不能说的话,还是老地方,菌爷个人微信朋友圈准七点。

欢迎,共勉!


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