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楼市调控新筹码

2019年07月01日 07:21 转载自: 秦朔朋友圈   阅读:47
作者: 陈苏洁   http://www.d1money.com/user/space?oid=20546

1、要人口还是稳房价?西安的两难决策

今年以来,二三线城市的楼市政策动向格外引人注目,比如西安。

6月20日,西安市房管局突然挂出一个楼市收紧的政策,而且政策的重点直指引发西安这次楼市大涨的“抢人大战”,也就是说,针对的是外地人。

在这次调控的三项主要措施中,有两项是针对外地人的,具体措施为,一是从市外迁入户籍的居民家庭(退伍转业、家属随军落户的除外)在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的,应落户满1年,或在本市连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)。二是非本市户籍居民家庭在西安限购区域无住房,购买首套房,必须提供5年以上(含5年)个人所得税或社会保险证明,这已经是北上广深的标准了,在上一轮调控中,西安的政策外地人连续缴纳两年社保,可买一套房。

此外,还有一条,那就是将限购区域继续扩大,边缘的临潼区也迎来限购。

西安是这一轮楼市上涨趋势中最典型的代表,省会、区域中心、抢人大战,多重因素叠加之下,西安在过去39个月房价连续增长,在二线城市中是名副其实的“蒂花之秀”。

而在这些因素中,尤为引人注目的,就是其“抢人大战”中几乎零门槛的落户政策。这也成为自2017年开始的地产调控中最神奇的操作,一方面是全国各地不约而同的“调控加码”,另一方面是各种应对策略,这种矛盾的左右互搏的最后结果,是西安在抢人大战中,2018年全年落户口超过百万,拿下常住人口38.7万人,成为二线城市中的翘楚。

抢人大战的好处是毋庸置疑的,但其附带的效果也显而易见,那就是房价调控几乎失效。在国家统计局公布的5月份70个受监控大中城市房价数据中,西安新房以2%的环比涨幅领跑所有城市,至此,西安已经是从去年12月开始,连续6个月领涨全国。

从地方政府的土地财政考虑,房价稳涨当然是好事,但在“房住不炒”的高压之下,地方政府必须有姿态,这也就有了6月20日的这一次调控,而政策加码的重点,也不得不放到了外地人口上来。

西安面临着是稳人口还是稳房价的两难抉择。

2、投资还是投机?

在一轮轮的调控之下,很多读者可能很费解,不是都在说房地产寒冬吗,怎么房价的上涨趋势一点也不见减弱呢?

调控确实不见少,研究机构的统计数据显示,2月和3月各地房地产调控总计不超过40次,但4月份以来,各地包括中央各部委累计针对房地产的调控措施超过60次,调控频率明显增加。热点城市中,苏州、西安等都先后出台了严格的限购政策。而分析统计局公布的5月份70个大中城市的房价指数,样本整体表现让人有些意外,70个大中城市相比上年房价全线上涨,平均涨幅达到了10.88%,像西安已经比去年同期涨幅最高超过了24%。在被监测的70个城市中,5月份只有乌鲁木齐(0增长)、上海和岳阳(-0.1%)房价未涨。

甚至在一些城市的热点板块,热点区域的楼盘依旧是一房难求。比如笔者所在的南昌,最近一个开发商朋友感叹,房地产躺着赚钱时代还未过去,九龙湖西客站旁边有一个小楼盘新旅明樾府,首期拟推出800套房,而蓄客已经达到了3000多户,很多人为了买房到处托关系要指标,关键是房价还真不低,平均每平超过19000元。5月份,南昌新房价格环比上涨0.5%,在70城的样本中,已经算尾部了,像西安、大理、重庆、洛阳这些涨幅超过1.5%的热点城市,其需求之旺盛,就可想而知了。

强需求之下,带动房价上涨,很容易就想到“房住不炒”。而购房者中,到底有多少是刚需,有多少是炒房?更具体地说,撇开刚需不谈,如何区分房地产投资和房地投机(炒房)?房子作为财富的一种载体,在哪个国家、哪个时代都存在,投资一地房产,是对这个城市长期的看好,“房住不炒”针对的应该是通过频繁交易推动房价快速上涨而实现快速交易从而获得暴利的行为,而如果我们将这一评价标准放之于市场就会发现,今天绝大多数城市已经锁死了炒房的可能性,更可怕的是,由于政策的反复性,连正常的刚需和投资也被殃及。

3、楼市调控新筹码

再回头来说西安的这一次调控,既然这一轮房价上涨有“抢人大战”的原因,那是不是就应该外地人来背锅呢?

从调控的逻辑上来看,似乎应该如此,毕竟对于一些决策者来说,“头痛医头脚痛医脚”会起到立竿见影的效果,但政策的出台,除了看显性的效果,更应该关注隐性的影响,像西安这样,在抢人大战之后,看到房价上涨,立马又调整政策,限制入户未满一年的居民和外地人,说句难听的,以前都说房地产是夜壶,现在是不是把外地人也当夜壶呢?需要的时候,火车站、汽车站都能上户口,稍微风吹草动,又拿外地人开刀,政策变脸,是不是太快了?

“抢人大战”和房价调控,应该是两个维度。“抢人大战”的对象以青年大学生为主体,包括中专生,是抢人才也是抢年轻人口。今天的中国,少子化问题凸显,年轻人口下跌。恒大研究院数据显示,00后比80后少约7200万。人口老龄化速度和规模前所未有,未富先老已成事实,多数城市均同样面临着年轻人口大幅萎缩、人口快速老化问题,在这种情况下,全国各地都开始推出人才引进政策,比如人口持续流入的深圳、上海、杭州等地,受益外来年轻人口大量涌入,老龄化程度一定缓解、人口依然较为年轻,地区的发展活力就存在。

我们一直强调,房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融,人口流入增加地产需求、支撑土地财政。所以对地方政府来说,无论什么时候,对外地人的傲慢都是巨大的损失。反过来说,限制外地人就真的能降低房价吗?全世界都知道的道理,房价上涨最大的因素在于政府土地财政本身,地方政府就不明白?

你看6月24日引爆地产圈的深圳土拍,五宗地,引来了包括万科、中海、华润、保利、平安、金茂、越秀、佳兆业、龙光等80多家房企,最后五宗地总价达到224亿元,成为深圳近十年来数量最多,总价最高的一次土地供应。目前深圳平均房价已经到了54100元/平方米。

西安的土拍也在今年步入新高。据易居研究院统计,西安1-5月累计土地出让金总额为318.3亿元,同比增长47.2%。另据美城机构监测,今年1-5月,西安住宅用地成交量高出去年同期近2000亩。之前很多人给地产开出“降温”的“蠢药”:既然房价的主要推动是土地出让金,那么政府能不能先限制土地出让金再限房价呢?毕竟只有限制成本才能给新房限价留出空间,否则开发商明面上的亏本买卖就只能通过暗地里的提价、捂盘等来变相补偿了。

我们一直支持房地产市场必要的调控,但调控必须遵循市场规律,应该有远见而非短视。以西安调控针对外地人为例,前期好不容易通过“抢人大战”建立起来的开放包容、珍惜人才的形象瞬间坍塌,就像花费数亿打造出来的“好客山东”形象被青岛一只38元大虾打败一样,西安也落入了政策的“自黑”泥淖。

最后提一下海南。自2017年起,海南就一直在房地产调控中摇摆,2017年的海南,估计是房地产调控政策出台最频繁的省份,全年省市共出台24项调控政策,特别是当年4月14日,海南实行所谓的限购+限售史上最严调控政策,让很多人以为将锁死海南房地产市场。但是很快9月就跟着抢人大战的脚步,开始放开户籍限制,以此为开端,在放与控之间,海南楼市陷入了“一控就死,一放就涨”的怪圈。海南也只能不断出台政策,最新的一条是,6月27日,海南又出台了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》,最新政策是,符合人才标准的,在海南工作,不用落户,只需要交一年社保或个税,就可以购房;如果是急需紧缺人才不用落户可直接购房。

在这里,房地产被作为引进人才的筹码;而在西安,人才是房地产降温的筹码。都是筹码,效果不同而已。


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