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2019年的地还好卖吗?

2019年01月25日 07:54 转载自: 秦朔朋友圈   阅读:50
作者: 陈苏洁   http://www.d1money.com/user/space?oid=20546

1、2018年卖了多少地?

最近地产行业两个数据让人深吸一口凉气。

第一个数据是2018年中国各地政府卖地收入。2018年房地产市场虽然一波三折,但在冰与火的煎熬中实现了增长。中国指数研究院的统计数据显示, 2018年,全国300城市土地出让金总额为4.1773万亿元,同比增加2%。具体来看,收入超千亿的城市达到了7个,分别是杭州、上海、北京、广州、武汉、郑州、天津,其中杭州以2442.9亿金额排名第一。2018年的杭州房地产市场在高价中前行,一度出现万人摇号的盛况,楼市“打新”是杭州的标签。

与卖地相对应的,是2018年中国楼市销量的火爆,2018年中国房企销售榜上,千亿房企已经过了30家,头马碧桂园甚至跃上了七千亿的台阶。国泰君安谢皓宇认为,2018年土地供给在2017年基础上继续增长4.5%,面积达到14.2亿平方米,但2018年重点一二线城市住宅用地出让6.6亿平,同比增长1%。对应全年销售面积约5.0亿平,假设住宅用地80%用来开发商品房,那么2019年潜在新增供给可以满足6%左右的销售增长。这意味着,2019年房企如果要维持上年的销量与土储,又一波卖地潮在路上。

从2018年卖地城市群的增降幅度来看,一线城市土地出让金为5517亿元,同比下降12%;二线城市土地出让金为20520亿元,同比减少1%;三四线城市土地出让金15736亿元,同比增加15%。这一数据在2019年有可能发生改变,在多数房企发声将开发重点放到一二线城市,棚改资金收紧的情况下,三四线城市开发会逐渐收缩。但考虑到三四线城市的数量庞大,虽然增长幅度大,但实际体量在高房价以及地方限购政策松绑的刺激下,笔者预计2019年楼市虽然将走进下行通道,但按照目前库存累积速度,预计在2019年年中将达到一定量、并反向传导有实质作用政策的松动预期。

总之,只要有卖地的需要,政策一定会跟进。

|2018年房企排行榜 前十名土地总货值近20万亿

2、土地财政困境

另一个数据就是财政对土地的依赖度。土地财政是很多国家发展过程中的必经阶段,美国、日本莫不如是。但要警惕的,是对土地的过度依赖。

在国内很多城市,财政对卖地开始上瘾。从房地产对GDP贡献来看,国家统计局1月21日公布的数据显示,从2009年国内商品房销售额占GDP比值首次突破10%到2018年再创历史高位,达到16.66%,这一数值逐年增长,这意味着2018年中国每100元GDP中有将近17元是房地产创造。更有甚至,根据数据宝统计显示,三亚2017年GDP为529亿元,房地产投资额达到550亿元,房地产投资额占GDP比例接近104%,位居所有城市首位。

这并不是一个好现象。虽然笔者一直主张放开房地产行业,但投资过热导致的后果也应该警醒,日本上世纪90年代的地产泡沫教训依然历历在目。由于地产投资热,房价暴涨,到1990年,日本房地产市值总值达到约20万亿美元规模,是全世界所有股市市值的总和的2倍。很多数据在今天看来都已经是笑话,比如日本国土面积只有美国的二十五分之一,但房地产总市值却是美国的5倍,单位面积的地价,日本是美国的125倍。日本可以用东京买下整个美国,用皇室占地买下整个加利福利亚。地方政府对土地财富的过度依赖,一方面可能产生盲目的自信,另一方面则是丧失了经济创新的动力,毕竟卖地的快钱来得太容易。

房地产暴涨带来的账面财富暴涨是另一个需要警惕的问题。福布斯1月10日发布的《2018中国新兴中产阶层财富白皮书》显示,中国家庭户均总资产接近162万元,但其中房产比例接近8成,达到了77.7%,而金融资产只有11.8%。与此相对应的,美国的家庭中房产比例只有34.6%,而金融资产的比例则超过42%,而且在工商业上还有接近20%的配置,其他发达国家来看,日本的金融资产高达61%,新加坡是56%,英国是52%,加拿大也有48.6%,所以显然我们只有12%不到的金融资产的比例明显偏低。这里面42.9%为银行存款,股票仅占8.1%,基金则仅有3.2%。这表明,中国家庭应对风险的能力已经极低了。事实上,在北上广深等一线城市,很多中产家庭账面财富不低,但生活压力更不小,笔者一位2016年刚在上海买房的朋友感叹,房子市值已经涨到了一千多万,但每月房贷也一万多,基本谈不上品质生活。2018年11月中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院、中国诚信信用管理股份有限公司课题组发布的《改革开放新征程中的中国宏观经济》报告更是认为,消费者在房地产去库存中债务率大幅度上升,消费基础受到严重削弱。目前居民财富基本上被房地产掏空,广大中产阶级和中下收入阶层被房地产套牢。

事实也确实如此,2015年之前,被房地产套牢的基本上是中上收入阶层,而新一轮的去库存,特别是货币化以及鼓励农民工购房,实际上将储蓄存款相对薄弱阶层的可利用资金基本上全部投入到房地产市场。这其实非常危险,国民对财富的所有信心都寄托在了房地产上,不管是说国民绑架了地产还是地产绑架了国民,其实都不为过,房住不炒的政策的实施就面临着巨大的阻力,因为把房子回归居住属性必然要遏制其金融、财富属性。

这也是卖地与土地财政带来的必然后果。

3、2019年的地要怎么卖?

最后回归的,是2019年的地要怎么卖。这当然是政策、市场、企业、民众等多重因素糅合的产物,但也未必不能先做一点预测(虽然地产界的预测十有九空)。

先来看一组根据国家统计局公布的近四年全国房地产开发投资数据:

  • 2015年,全国商品房销售面积128495万平方米,销售额87281亿元;

  • 2016年,全国商品房销售面积157349万平方米,销售额117627亿元;

  • 2017年,全国商品房销售面积169408万平方米,销售额133701亿元;

  • 2018年,全国商品房销售面积171654万平方米,销售额149973亿元。

从数据来看,2015年到2018年无论是销售面积还是销售额都逐年增长,但增长幅度到2018年开始收缩。这可以看出一种趋势,2019年,房地产市场预计继续保持增长,但幅度也同步收缩。从土地市场来看,受益于部分城市政策微调宽松,重点城市进一步加快土地出让节奏,三四线城市由于财政需要继续加快土拍的背景下,2019年土地市场在成交体量维持高位的预期依旧存在。

不管是从宏观经济来看还是家庭债务来看,2019年的关键词依然是“稳”,中国住户的债务空间已经被极大压缩,不宜继续加大杠杆。中国指数研究院也认为,2019年,稳房价稳地价稳预期将成为调控的主要目标,各城市将继续因城施策,适度增加土地供应同时继续调整宅地供应结构。部分城市楼市或将在限购、限贷等方面出现政策松动,以期稳定市场预期,保持房企拿地积极性。

对2019年的楼市,不应悲观,也不会太悲观,因为需求还在。但囿于政策、债务、经济环境等多重因素的影响,也要审慎入市,特别是消费者。1月19日,平安银行联手住建部政策研究中心发布2019年地产金融白皮书。平安银行行长助理杨志群表示,进入品质化时代,房地产的买方市场特征会愈加明显,维系高周转模式的难度势必加大,各大房企可能会主动追求负债率水平的降低。

中国房地产市场远没有进入买方市场,不然也就不会出现那么多的“打新”、囤楼。


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