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来自长者的告诫:2019年楼市,千万别炒房

2019年01月17日 07:59 转载自: 秦朔朋友圈   阅读:33
作者: 陈苏洁   http://www.d1money.com/user/space?oid=20546

1、李嘉诚:别炒房,波动大

2019年刚开年,有关楼市“小趋势”的观点不断涌现。

近日,超人李嘉诚在接受香港无线新闻采访时说,今年世界经济形势复杂,大家都要小心点。“香港的朋友,要量力而为,如果是买来自己住的,分期付款没有问题,便应该买;千万不要买来炒,因为波动大。”

李超人的话放在香港,应该是长者的敦敦告诫。香港楼市自2003年起,创造了连续15年上涨的“神话”,这是香港历时最长的房价上涨周期,一直到2018年7月底,在全球楼市都呈现下跌趋势的时候,香港房价已经连涨了27个月,仅上半年的涨幅已经达到了13%。但7月之后,下跌窗口敞开,到12月底,销量同比去年大降五成多,当月香港房价指数降至174.37,环比上月跌幅达1.70%;而2018年11月的跌幅为3.43%。这已是该指数连续第四个月下跌,为2016年以来持续时间最长的下跌。

以前内地房价一调整政策就跟上,但港府对这一波的房价调整似乎并未太在意。香港楼市牛市的背后除了供不应求之外,还有遍及世界的炒房客,大量资金的涌入把香港楼市推出了一个15年的牛市。港府在过去的几年,陆续出台了包括额外印花税(SSD)、双倍印花税(DSD)、买家印花税(BSD)等一系列税收政策来抑制楼市过热。

1月6日,香港财政司司长陈茂波在政府博客上发表文章称,香港政府没有计划放松房地产管制措施,但有意愿为有能力购房但首付不足的市民寻求解决方案。陈茂波同时表示,香港财政司将审慎从事,不宜订出硬性时限或指标,而是综合考虑楼价下跌的幅度与速度、成交量、未来住宅楼宇的供应量、整体经济情况与展望四项因素,通过持续动态评估来寻求合适的推出政策的时机。陈茂波的这一表态,对期望楼市无限上涨的炒房客来说,可能要失望了,动辄“救市”本就是市场没有“断奶”的表现。

如果再考虑李嘉诚特意强调的2019年世界宏观经济环境波动,2019年要在港岛买房可能就应该认真对待了。外部的世界,除了香港12月住宅销售腰斩,新加坡房价六个季度以来首次下跌,悉尼房价较2017年峰值时大跌超10%。亚洲楼市也正式加入了全球楼市降温的大潮。彭博社的一份报告指出,尽管该地区每个城市都有自己独特的下跌特点,但仍有几个共同点:借贷成本上升、政府监管力度加大以及股市动荡。还有一点不容忽视,中国买家——这股力量如此强大的群体需求也在下降。

2、王健林:剥离所有房地产业务

与李超人劝人楼市慎入相比,更有悲观者如王健林。在1月12日的年会上,王健林表示,万达商业今年内要剥离所有房地产业务,一平方米房地产开发也不能有,成为彻底的商业管理运营企业。这件事做完以后,其相信市场看到的将是一个中国少见的优质企业。

是不是剥离房地产业务就能成为“少见的优质企业”暂且不说,但王健林“断腕”的决心确实让人佩服。虽说纯地产开发在万达体量中占比越来越小,但2018年也仍有540.2亿的贡献,在易居克而瑞的2018年中国房地产企业销售排行榜上排名第52位。

万达从房地产转型早有布局。王健林认为,房地产行业有两个比较大的缺陷,一是房地产是强周期性行业,好几年差几年,在周期变化中很多企业死掉。二是房地产现金流不长远。房子不是快销品,即使比起汽车这样的耐用消费品,更新速度也慢得多。

一个国家城市化率达到70%左右,房地产市场就会萎缩。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的,但是市场销量萎缩后,行业里的企业数就会大幅减少。

周期性、现金流与市场前景,这些理由不能说不对,但并不是一个曾经的龙头企业掐掉如此体量业务的真实原因。特别是对于中国这样一个城市化率并不高的国家来说,市场普遍认为,中国房地产增量时间至少还有15-20年,更别说还有巨大的存量市场空间。2018年,中国地产行业销量过千亿的房企达到了30家,作为房企来说,转型还太早。

当然,万达早已经不是一家单纯的地产开发企业,也因此万达的转型在业内评价两极分化,不少人对王健林所谓的原因嗤之以鼻,也有人赞赏其远见。本质上说,无论是“碧万恒”这样的龙头还是世茂这样的头部,都在探索地产之外的多元业务,就是为了有朝一日能走上万达这样的转型之路。万达只是在行业红利消耗殆尽之前,早走几年而已。

回过头来说万达掐掉地产业务的真实原因,那就是降低负债。由于某些原因,万达在资本市场并不舒服。王健林在年会上说,万达要在2018年基础上,2019年力争有息负债再降8%—10%。到2020年底,将万达集团有息负债降至绝对安全水平。而目前中国房地产企业几乎都是重负债前行,多数负债率超过75%,有的甚至高达85%,如果万达真要将负债降到安全线,切割分量已经不太重的地产,也是无奈之举了。

地产行业负债的问题早就不是新鲜话题,在宽松时候,像恒大这样负债前行获得巨大规模是明智之举,但如果时间艰难,借新还旧续不上,销量又下滑,债务风险如何化解?大厦将倾谁能支?

某种程度上说,万达是明智的,债务是把双刃剑,一不小心就可能被反噬,无论是政府、企业还是个人,规模与债务的平衡,是化解“灰犀牛”的前提,谁都不敢放任。

从2019年的国内宏观政策环境来看,行业应该记住的一个字就是“稳”。政策方面,房住不炒是紧箍咒,中央落实房地产住房的长效机制有可能加快落地,因此虽然有四万亿的基建投入,但落在地产行业的会被严格控制,因此期望房地产市场边际宽松可能有点不切实际,房企仍需做好过苦年的准备。

但市场并非没有机会,在上一篇文章中(《留给中小房企的时间不多了》),我预测2019年千亿房企仍将增加,这主要来自于由于限购主力一二线城市的需求并未完全释放,2019年政策调整将打开这一闸口;而棚改的继续,三四线城市的销售仍然是保持正增长的趋势。

2019年,不悲观,要谨慎。 


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