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“房产税是肯定会征的,认了吧”

2019年01月08日 07:27 转载自:正和岛   阅读:66
作者: 陈苏洁   http://www.d1money.com/user/space?oid=20546

未来几年,中国房地产市场最大的变量是什么?答案显然是房产税的即将出台。可以说,随着立法基础、技术条件和具体实施细则的成熟,房产税征收已经是上膛的子弹,一触即发。

但是,总还是有不少人不死心,认为不可能征收房产税。他们抓住每一点阻碍房产税征收的因素做文章,比如没有法理基础、无法确定房屋价值、实施起来会怨声载道出大事等等,认为房产税离推出还遥遥无期。

比如被称为“地产界良心”的任志强,他去年就说过,明年出不了房产税,不但明年出不了房产税,更长时间内也出不了房产税。经济学家马光远也说,五年内房产税都难以出台。关于房产税,发言的人不少,但最后都只有一个字:难。

说实话,干什么不难,难道因为难就不干了?征不征收房产税,要看征收房产税到底难在哪里,阻碍因素到底有哪些。

按照常规,房产税开征之前有五个前置程序:首先是人大立法,然后是不动产登记联网,接下来是房屋的价值评估、地方征收细则的出台,最后是实际扣缴的征信系统。我就把这几个环节掰开揉碎了,一个一个来讲讲。

1、房产税缺乏法理基础吗?

在所有反对房产税推出的理由中,最为根本性的观点是这个税缺乏法理依据。比如任志强就认为,房产税难以出台的一个最大理由就是房产税缺乏法律合理性,因为房产税的征收需要建立在房屋的产权基础上,根据财产法的相关原则,只有个人拥有完整所有权的物品才应该征税,而中国人对房屋只有使用权,没有所有权,所以征收房产税不合理。

这个说法看起来很有道理,但容我反问一句,什么叫做合理?中国的房子确实只有70年产权,但是70年产权到期之后,是还可以一直延期的,如果这样只叫做使用权,是不是也不太合理?虽然名义上,中国人对房屋不叫所有权,但是跟完整的所有权相比,目前所享受到的权益还有哪些实质性差别?

退一步讲,谁又规定只有所有权才可以征收保有税?比如香港,同样是法治社会,土地也是租的,照样有保有税,只不过香港换了个名头,叫做“差饷”,不叫房产税。

所以应对任总的无解之说,最简单的办法就是,把房产税改个名字,学香港叫仆饷或公仆饷,亦或保姆费,或者我们叫房子税、房屋税、房屋居住税……总之,跟房产税三个字区别开来就行。

其实房产税最大的合理性在于,原来保有环节没税,现在收税,这是发达国家政府运作的普遍做法。最后说一句,在咱们这片土地上,抠这些字眼没有意义,要想在保有环节征税,难道这点文字创新和突破做不到吗?

2、不动产登记到底难在哪里?

说完了法理基础,继续往下看,在这几道前置程序里,大家普遍认为最难的,是不动产登记。

在不动产登记的问题上,很多人相信了另一位任总——恒大首席经济学家任泽平的观点。

任泽平认为,房产税短期不会推出,因为不动产登记实现不了。这位任总还说:当年韩国的金泳三用了五年来推动不动产实名制和金融实名制,代价是把超过2000名韩国公务员送进了监狱,把两任韩国前总统送上了审判席,最后还动用了总统特赦。

任泽平的数字列举得这么具体,难免会让人有一些联想,中国会不会付出比让6万人(当时韩国总人口大约4500万,按照任泽平所说的数字和比例,中国公务员数大概是韩国的30倍左右)进监狱更大的“代价”,才能实现不动产登记呢?

多年前,我和建设部的一位高官聊过,为什么房地产市场总是乱七八糟,缺乏规划。他说,冤枉呀,建设部不像其他部门有一个五年或者十年规划,这是因为做规划前肯定要盘盘家底,也就是要做不动产统计,建设部已经向国家统计局申报三次了,但是一直没有被列入统计局的工作计划。

但这是十几年前的事了。根据自然资源部2018年6月份的消息,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现了全国联网,我国不动产登记体系已经进入全面运行阶段。

当然,这条新闻的表述还有些模糊,它只说了不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,是否完成登记还没具体说,但是我猜测这个工作已经在展开了。

很多人貌似很懂国情,强调不动产登记实现不了,原因是“你懂的”。对此,我举个例子,前段时间,我一个同学提升研究所所长,但最后没能通过,就是栽在他少报了一套房子。他老婆炒房,他自己都不知道自己在河北某县还有套房子,但是组织上却知道。

所以,据此我推测,现在处级以上官员的申报财产工作可能早就搞完了,就是说,他们的家底已经被摸清了,该归置什么的都归置好了,至于处级以下的官员,那还不正好拿来“祭旗”,难道这个阻力会很大吗?

还有人说,收房产税会造成民怨沸腾,容易引发事端。的确存在这种可能,但也完全可以不造成这种后果,谁让你收的税率一定要高到民怨沸腾的程度了?脑袋一根筋的人才会这样非黑即白的考虑事情。

任何事都有两个方面,你把坏的方面无限放大,而无限缩小好的一方面,那自然会如你所愿出现最坏的情况。

当然,我们也要承认,任志强和任泽平这两位大V说的话都有对的一面,法理基础和征收难度的问题的确存在,要不然我们早就开始收房产税了,也不会一试点就是七年。

3、收多少,如何收,收不上来怎么办?

在法理基础和不动产登记联网这两块最硬的石头被清除之后,接下来的问题就是物业价值评估了,这就是个纯粹的技术活。

随着《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》的出台,房产增值税征收已经有了估值依据,实际操作上也已经有了先例,已经不是什么不可逾越的难题。

对于该收多少、收多大面、如何收的收缴细则问题,其实都已经甩给地方政府了。在中央对于房产税的十二字方针里,有四个字是“充分授权”,也就是各个城市可以根据自己的情况,自己来决定收多大面,税率是多少,有什么优惠条件,放手让各地来探索。

这十二个字里面还有四个字是“分步推进”,也就是说,不会全国一起收,一刀切。将会分步推进,除了税率可以慢慢加码,这样也更加稳妥。深圳有问题深圳解决,西安有问题打板子西安领导,上升不到全国性问题。

所以我判断,房产税的第一批试点城市中,一定有几个城市的税率会比较狠,有几个城市税率比较温和,大部分城市不可能定得太高。但是,大家一定不要想着首套房可以完全减免,因为如果首套减免了,税基就会去掉至少一半,那么房产税就没有意义了。

现在中国户均1.1套房,也就是10个人总共有11套房。大家跟我做一道数学题,如果现在有3家有2套房,有3家没有房,那么可征收的非首套房是多少?答案是3套。如果超过面积的还要征,估计还能再多几套,所以税基是5套到8套房之间,没有减少得这么多,但是还是少了不少。

所以房产税必须是大面积地征,就像物业费,开始的时候税率低,慢慢加,但是如果开始的时候不征收,后来再收难度就大了。

其实,征收房产税很像收物业费,当年收物业费的时候遇到的阻力大不大?当然大,但是大家慢慢地就理解了,现在我住的小区的物业费都涨到最初时的三倍了,大家交的比例反而更高了。

接下来谈谈收缴系统的问题,也就是大家说的“不可抗力”,它要解决的问题是:我不交,你能拿我怎么办?

对于征信系统我不是专家,但我可以给你举个例子。

有一个我认识的人,前几天忽然发现自己的银行账户被划走了几千块钱,后来才知道,这是因为他在日本帮人代购商品没交税,所以税款直接从银行账户被扣走了。

现在谁没有银行卡,或者微信支付账户、支付宝账户呢,那么未来房产税能不能直接从这些账户里扣?所以,面对“我不交,你能拿我怎么办?”这样的难题,不要替政府担心,有办法的。

最后剩下的就是立法障碍了。有必要提醒的是,重庆和上海已经开始征收房产税了,之前大家认为立法的难点在于税率、减免面积等等具体标准太复杂了,不好厘定。

但是为什么要把这些杂乱复杂的规则都写到房产税里去呢?这些具体的标准可以甩到地方执行细则上,上位法就是一个原则性的条条框框,如果这样想,立法还有那么难吗?

4、房产税这么难,为何一定要收?

很多人可能会问,不管怎么样,收房产税还是挺难的,我们费了这么大力气来推出房产税,到底目的是什么,还有没有其他方式能够代替房产税来实现这个目的?

开征房产税当然不容易,但是跟不征房产税的其他选择相比,征收房产税是相对来说最容易的事情。为什么?

因为征收房产税的目的是为了摆脱土地财政,从房产保有税中获得让地方政府活下去的源源不断的“差饷”,如果不开征房产税,那么就要进行彻底的结构性改革、产业升级和体制创新才能实现这个目的,而这些改革中的任何一件都比收税要难得多,所以,开征房产税是必然的选择。

最后,我带你看一看房产税的实际工作进展。房产税立法已经正式写入人大五年规划,这说明法理依据等理论问题已经清除了,要强调的是,写入人大五年规划并不是把十九大制定的时间表又推迟了,五年后才能出来,而是必须在这五年内出来。

当然,现在国内外情况每天都在变,房产税的推进过程也会有反复,但是十九大定下的加快推出房产税的基调,到目前为止也没看出要放缓的迹象。

我在历次讲座中都强调了,看一个政策的出台要看它的底层逻辑,现在我再强调一遍,加快推出房产税的底层逻辑是:打破卖地财政和房价飞涨带来的资产泡沫风险。

不动产联网登记,在总理上任伊始就宣布开始了,今年年中终于宣布不动产登记信息管理基础平台已经实现联网,但这仅仅只是完成了联网,登记还没有彻底完成,联网之后的后续工作,包括基础数据的检验、补充、清洗和挖掘等都还在继续,但既然已经宣布,就说明工作的大头已经完成了。

在收缴细则方面,重庆和上海作为第一批两个城市试点,已经7年之久了。据了解,还有几个城市已经在按新房产税的精神开始进行测试。所以,剩下的问题就是把程序走完,在中国,当一项改革被认为要加快的时候,其进度往往会快得惊人。

房地产税肯定是一次居民财富的再分配,是未来两年内最大的一件事,它将影响千千万万房产持有者的实际利益,而且还不是小数,大家都应该关注起来。

文章为作者独立观点,不代表正和岛立场。


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