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2019年,房子能买吗?

2018年12月24日 07:54 转载自:秦朔朋友圈   阅读:80
作者: 陈苏洁   http://www.d1money.com/user/space?oid=20546

1、政策变了

最近市场信号很多,身边有朋友又开始蠢蠢欲动。房地产行业是个高度依赖政策的行业,大家对此心知肚明,所以一有风吹草动,都会被过度解读。

这几天最大的利好消息,莫过于12月13日的政治局会议。从重要性来看,这次政治局会议基本上是给2019年的经济工作定性的,因此“连续两次中央政治局会议均未提房地产”成了不少媒体关注的热点。

确实,提不提肯定是有讲究的,但也不绝对。比如2016年的政治局会议就提了“要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”,背景是当时楼市已经连续20多个月高涨。但2017年没有提,这不代表2018年的楼市就平稳,实际上,2018年的调控几乎可以说创下纪录,有媒体统计,截至2018年12月中旬,全国一共出台了444次调控政策,全年超过450次几乎没有什么悬念,这也让2018年成为历史上房地产调控政策最密集的年份。

各地密集的调控政策之下,今年10月31日那次研究经济工作的政治局会议没有提到房地产,这次也没有提。因此基本上能判断,决策层可能认为,今年密集的调控政策已经抑制住了楼市的高速上涨,调控目标已经实现,“去库存”基本完成。

从统计局12月15日公布的《2018年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》也能看到,北京、上海、广州、深圳四个一线城市二手房价格跌幅持续扩大,环比下降0.4%,降幅比上月扩大0.2个百分点。同时,二手房价格环比下跌城市增多,共有17个城市出现下跌,较上月的14个有所增加。连续2个月出现超过10个热点城市二手房价格下调,这是最近4年来首次出现,而根据中国统计的潜规则,这表明实际情况可能要比公布的数据严重。另外,在库存去化周期方面,尽管下半年房地产市场明显降温,但多数城市库存量已经减少到12个月以内,库存风险基本可控。

除了调控目标基本实现外,连续两次政治局会议不提房地产还有一个重要原因,那就是在全球经济下行压力趋紧、中美贸易摩擦仍紧张的情况下,如果要稳经济、稳增长,保持“经济运行在合理区间”,地产行业就必须发挥其作用。所以你看最近,发改委明确支持优质房企发债,央行放松了房企贷款,银行下调首套房贷款利率,中央一再申明棚改将继续,就是为了给市场吃下定心丸。

在地方上,山东菏泽市住房和城乡建设局官网18日发文宣布取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,成为全国取消限售的第一城。

这么来看,政策的风向确实是变了。

|首套房贷利率连涨22月

2、信心没变

从声音来看,今年地产行业都在哀鸿之中度过,从年初的融资难,到年尾的“寒冬”、“活下去”,地产行业一直在喊“凉”。

但奇怪的是,地产企业的销量并没有下去。根据易居克而瑞的数据,1-11月,商品房销售面积同比增长1.4%,预计2018年商品房销售面积将基本持平,或略低于2017年,销售金额预计在14-15万亿元之间。特别是从TOP房企的销售来看,截至11月份,销售流量金额超千亿的房企已经有了25家,而2017年全年过千亿的房企也才17家;“碧万恒”都冲上了5000亿,碧桂园甚至已经到了6645.5亿元,郁亮在12月初的上海区域媒体交流会上也自信地回应,2018年万科6300多亿有信心。

销量在,这说明地产企业的信心没有变。

以碧桂园为例,在12月10日的管理会议上,杨国强罕见地向媒体分享了自己对行业发展趋势的判断。碧桂园偏居顺德北滘,杨国强又一向低调示人,很少接受媒体采访,但这次会议上,杨国强对当下的房地产市场表达了自己的想法:“中国的城镇化、现代化是不可阻挡的,城镇化现在还在进行,每年起码有10万亿的市场。目前行业出现波动是正常的,淘汰一些竞争力较弱的企业对于行业健康发展是长远有利的。……我觉得这个世界一定会给最具竞争力的企业开绿灯的,如果最具竞争力的公司都觉得很难,其他企业更是。”

杨国强的信心除了来自于头部企业的规模优势,或许更多的是对地产行业在未来中国经济中的地位的信心。

在近日的一次行业会议上,亿翰智库董事长陈啸天也谈到,在中国经济发展由“高增速”向“高质量”转型中,房地产自身也开始重新定位。所以,房地产被动地弱化过去经济“助推器”的作用,而开始以经济“稳定器+产业载体”的角色重新占位。他表示,房地产行业未来作为稳定器,将在就业、财政收入、GDP和城市建设等四个方面发挥较大的作用。房地产行业作为稳定器发挥四项基本职能,未来不可能表现为大起大落,因此行业将走向箱体震荡。

总体来看,2018年肯定不会是中国楼市这一个周期最好的时候,更不会是最坏的时候,行业将继续提升增量,虽然增幅会有回落。所以2019年,由于前期政府去杠杆、去库存,使政府对于土地财政更为依赖,土拍市场仍将继续,政策高压也不太可能摘除;头部企业仍将大步向前,继续挤压中小型开发商的生存空间,我们会看到行业分化更加明显,千亿房企数量更多。

一句话,需求还在,产能也在,市场就仍会坚挺。

3、买房的决心变不变?

那么,2019年会是个买房的好时机吗?

首先还是要声明的一点是,对刚需来说,任何时候都是买房的好时机,关键是做好购房城市、地段与自己需求、能力的匹配。2019年的楼市,调控仍是大概率的主基调,而调控的重点是稳房价,调控之下,房价波动在合理区间波动是正常的,但也别期望有过快上涨或下跌。

要判断房价的波动状况,就要关注几个方面,比如资金流向,陈啸天认为,由于棚改货币化安置资金的逐步退出,以及三四线后期房价预期的变化导致投资资金的离场,2019年资金将面临转向。投资资金将从大部分三四线流出,重新流入二线与一小部分三四线城市。所以一些热门的二线城市,比如今年在调控之下萎靡的合肥、南京、厦门、杭州、武汉、郑州等城市,都有可能面临房价波动的压力。

又比如,从房企的投资意向来看房价的基座,郁亮就一直强调,万科现在的投资不按一线城市、二线城市、三四线城市划分,关注的重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济圈,当然也包括武汉、西安等中西部核心都市圈。万科的发展配合国家的战略,进一步向核心都市圈聚焦,在核心都市圈以外,万科的投资都会非常非常慎重。

买房买的是未来与趋势,所以在核心都市圈,期望房价大跌也是不太现实的。

当然,有一点必须要强调,现在房企都在屯粮,哪怕这个冬天发债成本比以往高出两三成也仍在发,“手上有粮,心中不慌”,“现金为王”不仅对房企是金科玉律,对我们普通老百姓也是。连万达的老王都把好不容易买到手的百年人寿卖掉拼命降负债率,你还要加杠杆吗?

如果要我选,我会紧紧握住钞票。


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