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楼市的所有新闻,都不如一个“降”字好看

2018年10月22日 11:19 转载自: 秦朔朋友圈   阅读:28
作者: 陈苏洁   http://www.d1money.com/user/space?oid=20546

1、万科开了一个很不好的头?

国庆前后的楼市,在很多人看来就是一部活生生的悲喜剧。

龙头房企万科、碧桂园、恒大的部分楼盘纷纷降价抛售。江西上饶碧桂园信州府去年国庆节前开盘,目前仍在施工,一期都还没有交房,价格从10000元/平米降到7000元/平米,降价幅度达到了30%,大量前期已经付款的业主认为这是实质性降价,冲击售楼处。碧桂园位于上海浦东惠南的碧桂园南郡项目,项目开卖只有两个月,也是突然降价近30%,一夜之间将备案均价3.5万/平米直接降到2.6万-2.8万/平米。

知名房企的降价,就像本来已经“入秋”的楼市突然来了一场冷空气,冻着的自然不仅仅是自己。这就是品牌房企的荣耀与无奈,“欲戴王冠,必承其重;欲握玫瑰,必承其伤”,你享受了万众瞩目,就不得不承受镁光灯下的灼痛。

相对碧桂园,万科的应对经验就更丰富了。国庆节前,因郁亮充满悲情意味的“活下去”三字,万科持续霸屏,引发了激烈讨论。为了加快资金回笼,万科在厦门的“首开万科白鹭郡”别墅,推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,原价500万,现一口价278万,直接腰斩,让业界震惊。不过,更令人惊叹的是,万科在降价的时候,竟然承诺补差价,每套房补将近100万,不少房地产从业者吼叫:“万科开了一个很不好的头!”

2008年和2014年,万科经历了两次“降价之痛”,因为打折促销,万科在杭州两度被砸售楼处,品牌形象大损,都说人不应该在同一个地方摔倒两次,被砸两次的万科终于看透了人性。

房价正常的浮动对大多数人来说都是能接受的,作为理性经济人,一般情况下10%以内并不会出现“房闹现象”,但这一次的房价打折力度太大,对购房者来说,无论是投资还是投机,都无法淡定应对。

信州府的一位业主对我说:“同样的户型,同样的地段,同样的楼层,还没交房我就要比邻居多交30万。30万,在上饶我们家不吃不喝也要三年啊!”

2、“房闹”的另一方面

“维权”是个很有意思的词。既然是“权”,至少说明它是正当的。但在很多人看来,这群维权的业主只是一群毫无契约精神的丑陋“房闹”者。

契约精神,是很多人反击“房闹”的武器,这也是很多人认为万科带了一个很不好的头的原因——一家上市房企,带头践踏契约精神。

这种说法也不能说不对。一旦像万科这样的龙头房企都选择降价补偿,就必然倒逼整个行业效仿,对开发商来说,要么坚挺价格,后果是资金回笼速度放缓,面对严竣的外部环境,没法提前储备粮草;要么就在补偿中失血。而对市场来说,因为有了这种降价就补的心理,导致价格机制失效,社会的投机心理爆棚,最后当楼市泡沫真的被刺破的时候,所有人都失去了弹性。

但这只是硬币的一面。另一面是,中国的购房者们,对房价毫无定价、议价能力。根据供求关系理论,供大于求时价格下跌,供不应求时价格上涨,作为定价的一方,消费者本来可以用脚投票,影响供求的一端,从而决定价格的涨跌。但中国的楼市,价格受土地、金融等政策影响很大,在某种意义上是政府和开发商共同锤定的,消费者更多地只能被动接受。熟悉房地产的人都知道,开发商为了抬高房价,经常会造势,利用与购房者信息不对称的优势,制造“买到就是赚到”,制造房价要飞涨的假象。因此,购房者求涨的心态,很大一部分是非市场因素所致。

在一个缺乏契约精神的行业,只要求购房者遵守契约精神,既不公平也不合理。

不可否认,一降价就闹事,确实反应出中国楼市有相当大的投机性,特别是在中国国民当前资产配置超过65%放在楼市的情况下,投资还是投机其实已经分不清。但开发商一夜之间降价30%甚至一半,很难说是市场行为还是人为操纵。从这个角度来看,购房者的维权,维护的不仅仅是自己的利益,也是对中国畸形房地产市场的抗争。

3、房企过冬,降价的后果谁来承担?

楼市的调控影响正逐渐显现,传统的“金九银十”已经在打折促销的闹剧中凉凉,自2016年10月至今的这一轮楼市调控,正在逐步分化房企,一方面是强者恒强,房企集中度进一步提高;另一方面则是像万科这样的龙头也在高喊“活下去”。

龙头房企境遇各异。万科虽然喊得最响,但其处境不差。在万科推出降价促销补差价的同时,有媒体又翻出万科的段子。在一片悲观言论下,万科却开启“买买买”模式,三季度拿地更是近500亿元,相当于“恒大+碧桂园+保利+融创”四大龙头房企拿地金额总和。

|高喊“活下去”的万科三季度近500亿拿地

所谓“听其言”还要“观其行”,在上一篇文章《房地产市场到了喊“活下去”的时候吗?》中我也提出,房企的白银时代并不意味着“活不下去”了,而是在经济大环境下的自保而已。

万科的这一波“买买买”中,其中的标的来自于同为品牌房企的华夏幸福。10月9日,华夏幸福公告,拟与北京万科企业有限公司,就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地,签署合作协议,暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告,万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式,合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

华夏幸福今年困难重重,在监管不断趋严的情况下,融资出现问题,销售又难以大幅度提升,产业新城建设在这两年也一直遭遇争议,今年的销售榜上,华夏幸福已经掉队,前三季度只录得1101亿销售,跌出TOP10,排13位。“凛冬来临”,华夏幸福的自救是“卖卖卖”,除了今年7月份向平安资管转让19.70%股份,筹得137.7亿元外,此次向万科转让权益也是筹集粮草过冬之举。

对华夏幸福这样的品牌房企来说,前期有丰富的土储和项目储备,卖掉权益资产依然可以补充现金流。天风证券研报称,今年上半年,龙头房企筹资活动现金流依然维持大规模净流入,规模同比增长142.4%。不过,有业内人士表示,真正容易出问题的是那些有息负债规模较大、融资成本高的房企。一旦销售规模放缓,资金链就有可能断裂。业内最关注的两家龙头房企是碧桂园和恒大。这两家民企巨头的显著特点是高负债、高周转、三四线项目比重高。

此次降价风波中,“碧万恒”三家龙头企业,恒大虽然没有风波,但降价促销也没闲着。国庆期间,恒大推出国内全部楼盘8.9折,如果将全部优惠进行叠加,最低可至7.4折,更胜于今年2月份8.8折的促销力度。恒大虽然今年销售持续增长,但一直为外界诟病的负债率高企的问题依然存在。自2017年中期以来,恒大也把降低负债率作为阶段性目标,力图优化债务结构。但从中期报告可以看出,相较2017年年末,2018年上半年恒大的净负债率降低了56.4个百分点,为127.3%,仍处在高位。降价促销,加快回款,对恒大这样高负债的企业来说,尤为重要。

从行业情况来看,房企经营环境确实已经持续恶化,房企过冬,房企都开始自救、自保,未来打折促销、“卖卖卖”和“买买买”可能都是常态。只是这种情况下,谁来考虑购房业主的利益?


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