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香港地产面临变局

2018年09月04日 08:30 转载自: 秦朔朋友圈   阅读:96
作者: 陈苏洁   http://www.d1money.com/user/space?oid=20546

香港房地产正逐步进入一个敏感时刻。一方面是楼宇单价屡创新高,另一方面是二手楼市的议价空间渐增,频频出现大额减价卸货情况;更甚者,部分地区的成交价已经开始低过银行估价,反映出业主开始愿意以低于市价卖楼。

最新创下单价新高的是位于香港中半山的豪宅“腾皇居”。该屋苑的一个中层单位以6430万元(港元,下同)售出,呎价超过4万元,创下全香港屋苑呎价新高。原业主于2012年以4888万元购入单位,这次易手,账面获利1542万元,回报高达32%。数据显示,屋苑5月份时中层B室,成交价4900万元,实用面积1236平方呎,呎价算下来有39644元,当时已经创下香港屋苑的新高呎价,没想到3个月之后,最新成交的单位比旧纪录再高出7%。

另一个吸引眼球的豪宅成交案例是浅水湾“福慧大厦”的低层B室,以总价1.2亿元转手,单位面积2499平方呎,成交呎价48019元。业主在1992年以1100万元购入该物业,这次出售,账面获利近1.1亿!

有人漏夜赶考场,有人辞官归故里。在二手豪宅成交屡创新高的同时,也有香港二手盘业主开始大幅折让退出市场。

屯门一位投资客在额外印花税届满当天,立马减价40万元沽货。根据地产中介的数据,这个物业位于香港青河坊多宝大厦高层A室,实用面积约246平方呎,投资者2015年8月购入,原本叫价400万元放盘,不久前持货刚满3年,不再受香港额外印花税的影响,因此当即减价40万元,以360万元易手。

1、香港楼市面临变局

屡创新高与频频出现的减价卖盘同时出现,显示香港的房地产市场正处于一个敏感的时刻。背后的原因主要来自内外两大方面:从内部因素来看,港府推出空置税,令二手楼市添压。从外部因素来看,美联储加息迫使香港银行跟进,导致按揭利率上行,令购房者却步;此外,全球资本加速向美国流动,香港的财富效应缩减,也令香港楼市承压。

|香港批准征收一手房空置税

先看香港政府推出的空置税,它的推出直接冲击二手市场。

空置税是今年6月底决定推出的税种,港府以“一刀切”的方式,向空置超过1年的一手楼单位征收“额外差饷”,税率是应课差饷租值的200%,相当于楼价的5%。该税种主要是针对一手物业,针对的是那些持有新落成但尚未出租或出售楼宇的发展商。港府明确表态,希望发展商不要“捂盘”,而是要确保将兴建的楼宇及时推出市场,不管是出租或出售均可。

这一招成为特首林郑月娥地产“新六招”中的最快见效的一招。

|香港特别行政区行政长官林郑月娥为香港赛马新马季开锣

在一手空置税影响下,发展商明显改变销售策略,加速推出现楼新盘清货,而且加快了新盘的出售及出租计划。可以看到,香港现楼新盘成交比例不断攀升。根据港媒的统计,截至8月28日,8月份现楼成交逼近1000宗,是7月的4倍多,占整体一手成交比例更高达8成。

在香港,新盘销售通常会给买家提供各种优惠,有的是价格优惠,有的是卖方低息贷款,还有的是提供信用卡积分等,不一而足。如果新盘开售价贴近附近区域市场价,会对同区的二手楼市场造成较大的冲击。

一些新界的地产中介表示,受元朗区新盘推售抢客影响,屯门区二手交投极为淡静,令区内二手楼盘的业主心态转淡。有心想卖楼的投资者见势头不对,为了锁住利润,急忙降价出售二手楼盘。

除上述青河坊的减价案例外,在屯门另一个物业“兆轩苑”,有业主原本叫价460万元,后在10天内连减4次价,最后以412万元,减幅逾10%“卸货”。在上水中心,也有业主急忙减价卖楼。该物业实用面积330平方呎,业主原本叫价580万元,突然通知中价减价40万元,以539.8万元出手。这个物业原业主是在2014年以310万元购入,持货4年,账面获利约230万元。

不过业界对于空置税的影响仍在争议之中。主要原因是香港和内地不同,空置的楼宇并不多,而且根据港府的政策,开发商只要新楼出售或是出租,便可以逃过空置税的束缚。

港府6月底推出该措施时,香港的未售一手楼盘约9000套,7、8月份消耗近1200套,还剩余7800套左右,如果扣除发展商的出租及自用单位,潜在空置一手单位数量将更少。根据港媒披露,在即将到来的9月份,预计有8个新盘可望推售,合计6000套,也是近5年来最多的一手单位推售月。可想而知,当这6000套销售一空时,空置税的影响将很快会告一段落。

令楼市转弱的更重要因素是来自利率的上升压力。就在8月初,香港有近13家银行先后宣布提升H按的封顶利率至2.35%。

H按是浮动计息的按揭利率,指用1个月的香港银行间利率(HIBOR)加一个固定值,作为当月的按揭利率。为了防止意外HIBOR暴涨,银行同时会设置一个上限值——这个上限值通常用最优惠利率(目前普遍为5%)减一个固定数值,这样,贷款人的利率不会无上限一直攀升。比如银行如果实施H+0.85%,上限为P-2.65%。在H取值那天的H利率如果是2.15%,则贷款人原本利率应为3%(即2.15%+0.85%),但因为上限被限定为P-2.65%,若P为5%,则最高不可超过2.35%,因此当月的按揭利率应该按2.35%计算。

过往香港的银行为争取业主贷款,普遍把上限数值控制在2.25%或以下,即采用P-2.75%的做法。但随着今年美联储接连加息,香港的银行开始感受到利率上升带来的压力。在8月初全行业步调一致的提升上限利率行动中,实际利率上限被提至2.35%。尽管数值并不大,但对外释放的信号已不言自明。

考虑到美联储在9月份极有可能再次加息(彭博预测显示9月加息概率高达98.5%),香港的银行界正讨论要提升最优惠利率(P利率)。中银香港(2388.HK)的高管8月底在业绩会上表示,随着美联储9月加息提上日程,香港跟随加息的压力将会增加,现在距香港提升P利率的日期已经越来越近。

一旦提升P利率,将会令H按的上限再次提升,给业主带来压力。根据市场预测,如果P值提升0.25%,购房者的入息门坎需要提高5%,才可通过压力测试,这会令潜在购房者的“上车”难度提高,有可能降低市民的入市意愿。开发商嗅觉敏锐,早已预到美国加息将会令香港P利率上行,因此都争取赶在加息前推出新盘,顺便规避空置税。

2、全球资本流动带来的压力

除了空置税和加息因素,今年以来全球主要金融市场的资金流向,也对香港房地产造成深远影响。

从全球来看,美国经济增长不断获得新突破。刚公布的第二季度GDP增速修正为4.2%,显示美国经济增长仍然强劲。良好的基本面,为美联储进一步加息打下了基础。而美国政府大幅减税,也吸引海外企业进一步将海外美元搬师回朝,回流至美国投资。受这些种种因素的影响,美元今年出现了强劲的上扬势头。

美元走强,通常会给新兴市场货币、债市、股市带来较大的冲击。土耳其里拉和阿根廷比索近期出现异常的暴跌,除了内部经济问题之外,与美元走强引发的“走资潮”也不无关系。在财富效应之下,一旦货币市场、股债市场出现重大波动,投资者都将会从已赚到较大回报的市场撤出。

在香港,房地产也是外资盘踞的一个重要资产类别,一旦有走资潮,也容易引发地产市场震荡。香港稍有一些年纪的地产经纪,都能举出大量的案例,说明股灾之后,通常会出现地产异象。这是因为不少香港人买股票时喜欢借用杠杆,用孖展融资得来的钱来建仓。一旦市况向下时,就需要尽快补仓,否则股票会被强行斩仓,损失更严重。而补仓的资金,除了个人储蓄之外,极有可能就是出售房地产所获得的收益。

港股今年楼市并没有出现像样的调整,而股市已经出现疲态。虽然恒指尚未进入股灾阶段,但从年初迄今,已经下跌了近5.87%,从近3个月的恒指表现来看,跌幅更深。如果传统智慧依然奏效,那么股市下行和楼价上涨这种背驰不会持续太久。

从历史上看,政策因素和加息因素并不是推低香港房地产的主力,金融市场的波动,往往才是房地产重挫的主要诱因。

过往两次金融危机,给香港房地产带来的冲击都不同。在1997年的东南亚金融危机中,香港恒指暴跌,房地产跌幅过半。在2007~2008年的金融海啸中,香港股市跌幅超过65%,房地产则下滑近20%。

下一次股市危机到来时,香港房地产会出现多大的调整幅度?谁也没有把握。

需要指出的是,现在的情况和前两次不同,这一次香港业主普遍杠杆率偏低,香港的银行业也更为稳健,而且政策针对房地产有多项印花税束缚,如果楼价暴跌,政府反而有可能松绑印花税措施,令房地产市场进一步常态化,也会对价格形成支持。目前香港市场上似乎还未有看淡香港房地产至暴跌的地步。当然,不排除金融市场出现重大波动,会逼迫房地产投资者离场,引发较大的价格调整。


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