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中国人全世界买房 是愚蠢还是眼光?

2018年05月24日 07:29 转载自: 许戈财经   阅读:543
作者: 陈苏洁   http://www.d1money.com/user/space?oid=20546

最近看到许多中国人海外买楼的新闻,有一些是软广告,但大部分身边的钱人,倒真都在冲动进行海外布局,这是好事,也是需要注意陷井的事,尤其在美国升息的过程中。

1、中国人海外疯狂买房

这位负责人解释说:“目前客户中来自大陆、香港、台湾的中国客户逐渐上升,2015年年初,1个月就有100件来自中国客户的咨询。其中人气的物件是地处东京都心,1亿日元以下的公寓房。许多中国人看房后,立刻就拍板签约。其中不乏买下整栋楼房的客户。”他说:“公司2015年约有150人签约,售楼金额达40多亿日元,创下最好销售记录。”

新西兰工党公布了一房产中介的数据称,奥克兰房产39.5%的买家是来自中国的(工党的这个数据参考的是购房人的姓氏),而真正在新西兰生活的华人,仅仅占新西兰整个城市人口的9%,约12万人,这表示大量奥克兰的房子在购买后并无人居住。

泰国因为距离近,旅游业发展迅速,环境优美,东南亚逐渐成为新兴市场,成为了投资者的新目标。曼谷作为泰国的首都,每年迎接3000多万的游客,旅游业的蓬勃发展带动了曼谷的经济和房产市场,投资客将曼谷黄金地段、优质项目几乎抢购一空。曼谷公寓对于外籍人仅有的49%份额,开盘几天就售罄的比比皆是。

2、像极了日本当年

这个景象,让人回想起日本的情况,尽管二者背景或者所遇时代,有太多不同的,但金融现象本身,还有可观的相似。

2020年,日本又要举办奥运会,历史上,日本举办过三次,分别是1964年东京、1972年扎幌、1998年长野。

1964年东奥,日本投入1兆日元,约30亿美元,创造了当时奥运历史,修建了大量基础设施,受此带动,东京活动乍现,成为国际大都会,日本经济也因此进入了发展快车道,出口型经济带动日本迅速进入发达国家。

而晚些时候,全球第二次石油危机爆发,石油价格爆涨,从1979年13美元/桶,到1980年41美元/桶,伊朗停止石油输出60天,每天原油市场缺口500万桶。

快速上升的油价,令美国国内通胀恶化,美联储不得不急升利率,三次提高基准利率,且加紧货币紧缩。

美元基准利率一度达到夸张的20%,这吸引了大量海外资金,进入美国,导致美元大幅升值(是否很象当下情况?)同时导致贸易逆差上升。

美元升值,令美国出口竞争力快速下降,贸易出现恶化,为了改变这种情况,美国主导了《广场协议》,牵头美、日、德、法、英五国进行外汇联合干预,要达到的目标就是美元贬值。

广场协议后,协约国开始抛售美元,美元贬值,非美元升值,而日元汇率三年之内从兑美元的:240:1,飚升到120:1

各位看官,在广场协议后,美元对其它外币均出现贬值,但对日元幅度最大,对日本经济伤害最深,原因在于日本经济本身积累的泡沫。

日元大幅升值,直接打击了日本经济,日本国小资源少,主要靠出口,汇率上升,令出口迅速凋敝,同时日本实体产业本身因为房地产侵蚀,出现实业空心化,1990年,日本生产性行业贷款比重下降到25%,非生产行业贷款比重上升到37%。

而过高的地价,也令实体经济扩张受限制,丰田、富士、日立等实体经济纷纷抛弃主业,大举进入房地产,过高地价也令政府的基建工程难以推行,当时正在建设的第二东名高速路,因地价高涨,计划流产。

与此同时,为了对冲日元升值的带来的负面影响,日本央行五次调低利率,从1985年广场协议时的5%,调降至1987年的2.5%。

快速降息,一方面让实体经济融资成本降低,同时令热线涌入的速度减缓,但不可否认,由于低利率,银行增加了发放贷款的动机。而所有贷款中,房产押抵贷款风险最小。

不断压低的利率,带来不断上扬的房产价格和楼市泡沫。

1987,东京某楼盘摇号中签率是1/3700,到了1988年,摇号中签率为1/6200,背后是房价的直线上涨,1987年东京房价涨了53%,职员没心思上班,主妇没有心思煮饭,刚毕业的学生,没心思就业,生怕买不到房,连夜向银行贷款。(大家是不是很熟悉)

到1990年,东京一户60平米小户,价格为5千万日元,按当时400万日元标准工资,不吃不喝15年,(比起目前中国一线城市房价收入比,好象还要努力....)。

3、泡沫总会破

日本政府在1989年5月开始梦醒,当时实体企业凋敝,出口萎靡,企业用地高昂,普通老百姓自住房也买不起。

从1989年5月起,利率连续四次上调,到1990年8月,达6%;

同时,实行货币紧缩政策,信贷严控,特别对房地产市场控贷(又何其相象?),1991年停止对房地产发贷,货币发行量M2从11.68%下滑到3.66%

最先引起反应的是日本股市,因为流动性较好,货币收紧,立即导致股票下跌,一些企业抵押股票强行平仓,导致发行踩踏事件。

股市下跌,企业、银行甚至个人出现大幅亏损,纷纷进入房地产市场,抛售房子,弥补亏损,多米诺骨牌,一触即发。

1991年,日本楼市崩塌,1990年到2006年,日本房价平均下跌49.55%,

1990年,日本股市崩塌,从1989年高位38957,跌到2009年低位6994,何止失去的20年,严格意义上,是失去30年,股指缩水82.07%。

4、日本人买下了洛克菲勒

值得一提的是,泡沫鼎盛时期,日本东京市中心一平方公里土地价格,可以把纽约买入来,而整个东京的土地价格可以买下美国。

有人对日本最大地产开发商三菱所老板说:何时能否把纽约的洛克菲勒大厦买下来,扬我日本国威?

一年后,三菱买下纽约地标,洛克菲勒大厦,并在楼之顶,插上日本国旗。

日本泡沫的后期,由于本地地产价格上升过速,一些摇号不中的买房客开始向海外布局;一些通过炒房尝到甜头的投资者,也利用赚到的钱,向海外扩张,资金溢出日本国,日本投资者资产遍布全球。

这一现象,与篇首的景象,何其相似?

5

值得一思

关于日本房产泡沫的文章极多,角度不同,但与当下中国房产的可比性一直存在争议。

此文想讨论的是,如果房产有泡沫,篇首海外地产布局,有无意义,要不要?

我的答案是:要,但要甄选!

当年日本楼市破灭,股市崩盘,但能侥幸少损失的,恰是有海外布局的投资者,海外楼市受到日本房地产泡沫的影响,几乎没有。

而上述故事中,日本三菱后来低价抛售了洛克菲勒大楼,也是因为它自身经营出现问题,需要资金流....

所以分散布局对不动产过度集中于国内的投资者,是一种策略与思路....

但是今年整体海外布局,需要考虑一个特殊变量:美元升息与升值

如果选择的国家,本身经济弱,对外资依赖度大,随着美元升息回流,可能出现象近期阿根廷、土耳其一样的情况。

这一点,我在之前一篇《美元升息升值 会不会形成金融危机?》中谈及过。

未来几年,对中国中产阶级或高净资产者,都是智力和眼光的挑战。

人无远虑,必有近忧,前师不远,吾属之师。


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