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杭州楼市火爆背后的真相!

2018年04月13日 10:32 转载自: 凤凰财经   阅读:3145
作者: 韩薇   http://www.d1money.com/user/space?oid=20550

杭州也加入了摇号售房城市行列。

而且要求房企应一次性公开销售所有准售房源,公证摇号售房时,部分房源只针对“无房家庭”售卖。此类房源具体比例,由开发企业根据项目实际情况,在项目销售方案中明确。

4月4日,清明节前的最后一个工作日,杭州市住房保障和房产管理局发布《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》。

继上海、南京、长沙、武汉、成都、西安等城市后,摇号城市又添一城。杭州出台摇号政策可以说是被逼无奈,楼市之火爆到了异常夸张的程度。

1、销售异常火爆!杭州市统计局数据显示,杭州期房销售面积快速增长。

2018年1-2月,杭州市商品房销售面积248万方,增长29.2%,增幅较去年同期提高22.5个百分点;其中期房销售面积216万方,增长47.3%,增幅较去年同期提高45.8个百分点,占杭州市销售面积87.0%,占比较去年同期提高10.7个百分点。

目前杭州主城全款买新房已成常态。

杭州市住房保障和房产管理局也解释称,摇号主要是为了抑制近期部分商品房销售出现价外加价、捆绑搭售、炒卖房号等违规行为。按照新规定,只要意向客户登记数超过推出房源数,就应当公证摇号售房。

但之所以出现抢购,甚至全款抢购,是因为新房、二手房价格倒置,买到就几乎等于中了打新,稳赚,套利空间明显。而预售证发放缓慢,可售房源偏少进一步激发购房热情。

这样的火爆,得有多少房子才够卖?

2、杭州住宅新开工面积大幅下挫。现实却是可售的房子可能跟不上需求,杭州市统计局数据显示,杭州房屋新开工面积大幅回落。

2018年1-2月,杭州市新开工项目5个,较去年同期减少7个。房屋新开工面积仅105万方,由去年同期的增长7.9%转为下降45.6%;其中住宅新开工面积44万方,由去年同期的增长40.5%转为下降64.2%。

如此火爆的销售,开工却明显下滑。如何是好?

3、杭州开发商到位资金愈发紧张。还有意思的是,杭州开发商到位资金越来越紧张。杭州市统计局数据显示,2018年1-2月,杭州市房地产企业本年实际到位资金325亿元,由去年同期的增长13.5%转为下降37.7%,回落51.2个百分点。

其中国内贷款59亿元,下降57.2%,回落96.3个百分点。

换句话说,开发商钱更紧张了,那么拿什么开发更多的项目?如果开发跟不上,市场需求却很大,那么抢购心理可能更大。

4、棚改货币化安置刺激更多购房需求。根据《浙江省2018年度棚户区改造计划开工项目清单》,杭州市棚改项目全部为城中村改造,共 61个项目。CAIXIN记者依据杭州市政府官网数据计算,2018年其棚户区改造计划开工数量为5.54万套,比2017年的计划开工量多9400套。

而目前其他城市也好,杭州也好,都加大货币化安置力度,逐步减少实物安置房建设。后果就是很多人抱着安置款冲进市场。一方面增加了实际的市场需求,一方面手握巨款的人增加,加剧了市场紧张。

5、杭州常住人口和职工养老参保增量,均位居全国前列,需求可能是真的强劲。我统计过,2017年,杭州常住人口增长30万,仅次于深圳、广州,位列全国第三。

图1.我国主要城市2017年常住人口增长情况 数据来源|各地统计年鉴、统计公报、统计局等政府网站 制图|杠杆游戏·张银银

如果说人口不代表人才,不等于具备购房能力的人。那么有一个指标,以前杠杆游戏也说过——所谓人才,或者说较好就业,具备一定经济基础的人口,到了一个地方,基本上都会缴纳职工基本养老保险。

假如经济发展向好、人才争夺战战果显著、正规就业增加,那么,其职工养老保险参保人数,一定增加明显。反之,如果不明显,可能还需要努力。

此外,还统计发现,2017年,杭州职工参保人数增加52.34万人,位列全国第四。

图2.我国主要城市2017年城镇职工基本养老保险参保及增长情况 数据来源|各地统计年鉴、统计公报、统计局等政府网站 制图|杠杆游戏·张银银

无论常住人口增加数据,还是职工参保增加人数,杭州都位列全国前几。杭州的购房需求,具备购房潜在能力的人,自然也是全国前几。

何况浙江、杭州经济发达,新经济发展迅猛,你说房地产是不是受益很大?

6、摇号会不会增加非理性排队?一个东西一旦限售、摇号,给人的感觉就是更稀缺,具备条件的人就更容易被激发去排队。特别是考虑到,新房和二手房的价格倒挂,套利空间明显,一些人会觉得不排队简直就亏了。

加上亚运会效应,看多杭州楼市的人更多。但从开发商角度,摇号等于新房限价要继续维持,开发商推盘动力问题还是没得到解决,新房入市速度,是否能加快,依旧是个问题。

如果开盘不足,摇号排队人群就更容易积压,这和此前IPO堰塞湖一个道理。


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