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万亿级地产商的到来,谁的欢喜谁的忧?

2017年09月15日 15:46 转载自: 秦朔朋友圈   阅读:3249
作者: 曹斌   http://www.d1money.com/user/space?oid=20661

1、“万亿俱乐部”即将扩容

2017年房地产企业中报陆续发出后,眼尖的马上发现,今年的房地产企业有一个明显的迹象,那就是已经朝“万亿”迈进了。

在过去十年,中国房地产企业到处攻城略地,规模迅速膨胀。以资产规模超5000亿元的地产企业为例,过去十年,万科总资产增长了7倍,保利增长11倍,绿地增长18倍,恒大增长超20倍,融创中国则是恐怖的30倍。

其中,万达2011年总资产1950亿元,2016年的总资产高达7961亿元,7年间增加4倍。恒大则更“凶猛”,2006年总资产仅78亿元,2016年大幅超过一万亿,增长超过150倍,成为国内首家破万亿的地产企业,目前以1.35万亿元名列地产业榜首。

值得注意的是,这一次的“万亿俱乐部”在很大程度上将朝着“双万亿”(即资产总额、年销售额均过万亿)前进。碧桂园在今年的中报后,大幅调高年度销售额预期25%,至5000亿元。碧桂园的自信除了即将到来的“金九银十”行情,还来自于其土地储备面积和可销售资源。2017年中报显示,碧桂园土储面积达到了惊人的2.1亿平方米,仅次于恒大的2.76亿平方米。

碧桂园总裁莫斌在8月22日召开的2017年中期业绩会上说,碧桂园已披露可售资源为人民币1.51万亿元,包括目标一线城市可售资源为4575亿元,目标二线可售资源4797亿元,目标三四线城市可售资源5690亿元。潜在可售资源1.21万亿元,包括已签署MOU(即谅解备忘录),暂未完成工商登记的可售资源1500亿元,参与一级土地开发的可售资源1.06万亿元。

据此,碧桂园可售资源为2.71万亿元。考虑到碧桂园采用高周转模式,开盘时间低至6.9个月,现金流回正周期低至9.1个月,踏上销售万亿目标并不遥远。

资产方面,截至2016年末,碧桂园集团拥有总资产5915.72亿,较2007年的386.34亿增长约15倍,成为国内TOP10地产企业中增速最突出的企业之一,演绎了“大象起舞”的企业神话。

恒大的“双万亿”目标则更清晰。在今年2月份的年会上,许家印就定了一个“小目标”,要在2020年实现地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超1万亿元,总资产超3万亿元,年利润超600亿元。考虑到恒大充足的土地储备总量远超其他品牌房企,且土储的一二线城市占比高达72.6%,未来恒大冲击万亿销售后劲更加充足。

万科在2014年就提出了销售万亿目标,当时的说法是下一个十年(即2020年)做到万亿。随着这两年万科在地产以及生态建设上取得傲人成绩,2016年12月6日,王石在36氪举办的WISE独角兽大会上对这个时间再次缩短,“我觉得不用10年,可能6年差不多。”不过,随着万科和深圳地铁的合作加深,“轨道+物业”模式的探索,“热带雨林”的形成,万亿目标有很大可能在2022年前完成。

以中国地产行业目前仍在进行的狂飙突进趋势来看,以融创为代表的一批进取型房企,都将迈进“万亿俱乐部”。

2、行业整合来临

“万亿俱乐部”扩容的背后是中国房地产市场的快速整合。

房地产市场的集中度正越来越高。房地产企业在过去的20多年是中国造富最快的行业,这也造就了中国大型房地产企业林立的局面。以西南重镇重庆为例,到2016年,重庆形成3100个房地产公司,平均每万人1个公司。重庆并不是跟房地产业最热的城市,可想而知,全国房地产公司的总量有多少。按国家统计局官网《中国统计年鉴》显示,2015年全国具有建筑业资质的独立核算的房地产开发企业为8.09万个。这还不包括那些数量庞大的不具备统计资格的房地产开发企业,他们都在分中国地产发展这杯羹。

但是这种局面正在改变,市场向寡头集中的趋势非常明显。过去五年开发前十强企业市场份额从12%升至19%,一些预测认为未来会达到50%。7月6日,万科董秘朱旭在6月份销售及经营电话会议中表示,上半年市场集中度不断提升,行业排名前十二位的房企的市场占有率接近30%,较2016年提高八个百分点。

相比于中小房企,大型房企具有资金和土地储备上压倒性的优势。比如银行更愿意为大型房企提供资本支持,这也使得大型企业能够拿到更多的土地;此外,通过在建工程获得开发贷,通过发债、中票、信托和基金等渠道,大型房企都可以获得资金,也有资本支撑其扩张。

集中度的不断上升,意味着未来留给中小房企的空间将越来越小。新城控股高级副总裁欧阳捷就指出,如果中型企业现在不往前冲,以后就更没有机会了。目前百强房企已占据市场近70%的份额,银行贷款也青睐这类企业,但未来分化会进一步加剧。

市场上,从来都只有锦上添花,没有雪中送炭。可以说,万亿级房企的出现,是企业、市场、政策和消费者共同作用的结果。

3、价量齐涨的“黄金二十年”

还有一个因素,房地产市场价量齐涨,为万亿级房企的出现提供了市场条件。我们从房价与销售面积的增长中可以看出一下端倪。

相比欧美国家不动产市场动辄百年计的发展历程,中国市场从1994年房改启动至今也不过20来年,但京沪深房价已经比肩纽约、伦敦了。

这些年,房价到底涨了多少?我们来看一组数据。以北京为例,根据国家统计局的数据,2000年,通州平均房价1800元/平方米,朝阳区3800元/平方米,丰台区3500元/平方米,海淀区4000元/平方米,内城四区4300元/平方米。17年后,根据房天下的数据,2017年9月10日,通州49572元/平方米,朝阳区73353元/平方米,丰台59080元/平方米,海淀区86792元/平方米,东城区和西城区都上了10万元/平方米。17年的时间,房价上涨了15-27倍,令人咋舌。

北京当然有其特殊性,但房价这些年的疯狂上涨却是不争的事实。以笔者所在的二线城市南昌为例,2000年,南昌平均房价是在1500元左右,到2017年,平均房价已经过万,有些中心地区,冲上了2万元,房价在15年间翻了13倍。

在价格疯涨的同时,建筑面积也在恐怖地增加。根据国家统计局官网《中国统计年鉴》对1996年至2015年这二十年间进入统计范围的房地产开发企业房屋建筑施工和竣工的数据的统计可见,总的建筑竣工面积合计为401.18亿平米(不包括农村农民的自建房),全国房地产年度施工面积从12.91亿平米增加到123.97亿平米,增长了8.6倍。

从数据对比可以明显看出,虽然是价量齐涨,但房价的增长倍数远高于建筑面积增长倍数,地产企业的千亿、万亿目标,在很大程度上是靠房价的上涨幅度而实现的。

4、赚了谁的钱?

中国房地产在这黄金二十年也让一些企业得到了重大的发展机遇。我国房地产繁荣和迅猛发展始于1998年的住房制度货币化改革。在这之前,房地产市场经历了一轮非理性炒作与调整阶段,在这之后,全面启动住房货币化改革后,房地产市场迎来一段近20年的繁荣期,大型房企也逐渐出现。

但事实上,中国的房地产开发商,不论是万科还是恒大,基本的商业模式都是在楼面地价与销售价之间做出更多差价。例如,恒大2015年销售面积达2550万平方米,均价7892元/平方米,所售项目来自此前的土地储备。而截至2014年末,恒大1.47亿平方米土地储备的楼面成本为997元/平方米,差价近7000元。支付建安成本及税费后,仍然稳赚不赔。所以说,土地储备是房地产企业的摇钱树。

土地增值的背后是老百姓对房价的不负重荷。这二十年,当然也是中国经济起飞的时间,也是国民财富急剧增加的二十年,但随着房价越来越高,我们可以发现,房价收入比开始畸高,并且越来越影响到我们的日常生活了。

一般认为,合理的房价收入比(指住房价格与城市居民家庭年收入之比)的取值范围为4-6,若计算出的房价收入比高于这一范围,则认为其房价偏高,房地产可能存在泡沫,高出越多,则存在泡沫的可能性越大,泡沫也就越大。根据中国房地产报《2017年上半年房价收入比》显示,房价收入比排名前十位的是:深圳36.33、上海27.65、北京25.62、厦门22.48、珠海18.73、海口16.78、天津14.13、南京14.09、福州13.78、杭州13.25。

中国目前的房价收入比已经严重偏离合理水平,其实这也能理解,正处于社会转型、经济转轨时期的中国,因为住宅价格很快市场化,但居民家庭的收入却要逐步市场化。这导致的结果,一方面是房地产企业向千亿、万亿迈进,但另一方面,由于房价对居民收入的鲸吸,抑制了居民其他正常的消费。

5、房地产的阴影

房价畸高有什么影响,我们可以简单对比一下其他行业的发展。以家电行业为例,海尔集团总裁周云杰在接受笔者采访时曾做过一个对比,1994年他结婚时,买一个两门的海尔冰箱,225升的,花了4000多元;一台1匹冷暖海尔空调市场价约7000元,内部员工优惠价6700元;但是今天,周云杰所述225升的两门海尔冰箱,在天猫上均在2000元左右,比他当年买的便宜了一半;1匹的海尔空调冷暖型也只需2000多元,大约是当年价格的1/3。如果按购买力平价计算,今天的家电比20多年前便宜更多。

中国房地产畸形火爆的后面是中国金融业的深度支持和介入。房地产业的暴利像磁石一样吸引着金融业,而金融业放出的洪水般的资金又推动房地产业的不断虚高,从而制造更高的暴利,吸引更多的不断加杠杆的金融和社会资金涌入。

海通证劵的一份研究报告认为,“2016年上半年,银行新增贷款的50%以上投向了房地产,以房贷为主的中长期贷款新增2.62万亿元,个人购房贷款余额高达16.55万亿元,比去年同期几乎翻了一倍。”“2016年,中国100多万亿的贷款,有百分之二十七八,是房地产相关的,开发贷加按揭贷,也就是说,房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%,绑架的资金量是百分之二十七八,去年,工农中建交等主要银行,新增贷款的百分之七八十是房地产,全国而言,到去年年底,全国新增贷款量的46%是房地产。从这个角度讲,房地产绑架了太多的金融资源,也可以说,脱实就虚,这么多金融资源没有进入实体经济,都在房地产。”

颇具悲观的看法是,虽然中国房地产市场已经进入所谓的“微利时代”,但目前还看不到房价回归正常的趋势,预测房价从未失手的任志强在今年3月份的一次交流中就说,“我有生之年,看不到房价会降。”

1951年出生的任志强今年66岁!


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