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8月楼市分化加剧:北上广“腰斩” 成都翻一倍

2017年09月15日 20:41 转载自:华尔街见闻   阅读:1245
作者: 说了算   http://www.d1money.com/user/space?oid=20659


摘要:8月,北上广楼市成交量同比“腰斩”,降幅超过5成。在这种背景下,国家统计局发布8月经济数据显示,地产投资增速相比7月出现环比企稳态势。面临这种分化加剧的调控局面,分析认为,房地产调控政策亟需向部分二线城市以及所有三四线城市“下沉”,提前预防三四线城市加速“泡沫化”。


  自从“3.17”新政以来,各地陆续出台调控政策,楼市成交量持续“萎缩”。

  中国指数研究院报告显示,8月,北上广楼市成交量同比“腰斩”,降幅超过5成。

  在这种背景下,需要指出的是,国家统计局发布8月经济数据显示,地产投资增速相比7月出现环比企稳态势。

  有关券商认为,今年上半年经济企稳回升,本质在于三四线城市地产销售激增,带动地产投资和相关消费表现超预期。

  面临这种分化加剧的调控局面,未来楼市政策该怎么办?据华尔街见闻了解,房地产调控政策亟需向部分二线城市以及所有三四线城市“下沉”,提前预防三四线城市加速“泡沫化”。

  更令人担心的是,一旦中国三四线城市房价出现“泡沫化”之后,将给全国房地产调控带来更加严峻的挑战。目前而言,中国三四线城市泡沫化程度尚低。

  

北上广8月成交量“同比腰斩”

  中国指数研究院报告显示,北京8月成交商品住宅3321套,成交面积37.29万平方米,环比下降10.06%,同比下降55.64%。

  与此对比,上海8月共成交11843套,成交面积114.47万平方米,环比下降10.42%,同比下降56.76%。

  统计显示,8月北京、上海、广州、深圳四城合计成交总量为21927套,销售面积224.79万 ,销售整体持续下降;四城合计成交面积环比下降6%,同比上年下降54%。

  中原地产数据反映同样的趋势。“金九银十”首周,一线城市整体成交量依然低迷,平均环比下调20%。其中,北京环比下调28%,同比跌幅达60%;广州平均环比下调32%,同比跌幅72%;上海环比下调22%,同比下跌27%。

  

8月地产投资增速“环比企稳”

  在一线城市房地产成交“腰斩”之际,国家统计局发布8月经济数据显示,全国地产投资增速8月出现了环比“企稳”。从单月数据来看,得益于新开工反弹,8月全国房地产开发投资增速达到7.8%。

  国家统计局14日发布《2017年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况》,2017年1-8月份,全国房地产开发投资69494亿元,同比名义增长7.9%,增速与1-7月份持平。其中,住宅投资47440亿元,增长10.1%,增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。

  分析认为,8月份中国房地产市场投资、销售等核心指标均较为平稳;特别是房地产投资增速结束连续两个月回落,增速与上月持平。

  但是,商品房销售面积和销售额的增速继续放缓。1-8月份,中国商品房销售面积98539万平方米,同比增长12.7%,增速比1-7月份回落1.3个百分点。商品房销售额78096亿元,增长17.2%,增速回落1.7个百分点。

  申万宏源首席宏观分析师李慧勇认为,在投资中能代表终端需求的只有房地产,8月数据反映这条产业链表现良好。数据显示,2017年1~8月,全国房地产开发投资69494亿元,同比名义增7.9%,增速与1~7月持平,并未延续此前连续三个月增速下滑的势头。

  从短期周期性因素来看,这次限购政策主要针对一二线热点城市,三四线城市目前销售和投资仍然保持比较高的景气度。

  由于一二线城市在全国房地产销售和投资的占比不及20%,这意味着如果没有额外的限购政策,未来1-2年房地产投资增速至少可以保持比较高的增速。

  

调控政策继续“下沉”

  从单月数据来看,8月商品房销售面积同比增长4.3%,较上月扩大2.3个百分点。业界认为,8月销售反弹主要得益于三四线楼市企稳。

  舆论认为,若继续刺激三四线地产需求,势必引发房价泡沫扩张、地产供需再度失衡,因而以棚改货币化安置为代表的刺激政策力度或将减弱。

  易居智库中心研究总监严跃进表示,调控带来一二线城市房地产降温,商品房销售增速下滑。不过,从实际情况看,虽然增幅减弱但依然是正增长,这和部分三四线城市的房屋销售市场崛起有关。

  中国银行国际金融研究所研究员高玉伟认为,当前调控并未放松,房地产投资企稳表明其增长具备一定的内生动力,这可能与三四线城市行情分化有关,从而对房地产投资提供了支撑。

  海通证券指出,8月,全国房地产投资同比增速7.9%,较7月反弹回升,主要源于前期地产销售回暖带动。受棚改货币化安置政策刺激,今年1季度地产销量增速较去年4季度回升,这对3季度地产投资形成支撑。

  海通证券指出,中国工业经济与地产投资高度一致,制造业、基建投资的资金来源均依附于房地产。随着去库存政策见效,未来几年的棚改安置等刺激政策应该逐步退出。若继续刺激三四线地产需求,势必引发房价泡沫扩张,地产供需再度失衡。

  据华尔街见闻了解,业界普遍认为,房地产调控政策亟需向部分二线城市以及所有三四线城市“下沉”。

  9月13日,西安市政府发布文件要求要求在西安各区暂停向已拥有2套及以上住房(含新建商品房和二手住房)的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房。

  8月24日,泰州市出台调控新政,要求商品住房入手未满2年不得上市交易。其中特别要求,各个楼盘加价幅度不得超过上次申报均价的2%(此前设立标准是5%)。

  8月29日,兰州市发布楼市调控补充通知,加大限购力度,同时调整执行差别化的贷款首付比例。不论此前房贷是否结清,本地户口购买第二套住房的最低首付比例均相应提高10%。限购方面,外地人在限购区域内购买商品住房或二手住房,须提供在兰州市连续不间断缴纳3年及以上的社会保险证明,或者1年及以上的个人所得税证明。


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