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海航启德之重 香港两百亿地块遭遇四银行断贷与它买买买的代价

2017年09月15日 17:08 转载自:观点地产新媒体   阅读:2343
作者: 木头人   http://www.d1money.com/user/space?oid=20662

观点地产网来自内地的海航,如今在香港并不平静。

9月14日早间,有报道援引知情人士说法称,8家授予海航短期贷款以发展启德项目的银行,至少有4家已决定不为相关贷款再融资;剩余3家将视商定条款作出决定。据报道,这部分即将到期贷款多达15亿美元(约117亿港元)。

海航的回应行动迅速展开,消息流出数小时后,其透过旗下香港国际投资集团、香港国际建投所作回应开始占领头条:“启德项目正按计划如期进行,公司与银行关系良好,财务状况稳健。”

只是资本市场的情绪已受到波动,香港国际建投当天开盘一路持续下泻,最终收跌2.64%,报价3.69港元。值得一提的是,该公司是海航系在香港启德拿地的最重要主体之一。

海航自2016年12月起累计买下启德4宗地块,总斥资约272亿港元,在内资企业赴港投地潮中,它是最瞩目的那位。但或许海航也没料到事情正在发生变化,半个月前,香港金融管理局向中资行及大型银行查询信贷情况的企业中,它也在其列。

如今海航不得不为此应对未来:一方面,银行贷款作为成本节约、程序简单的主要债权融资方式受到阻滞后,它将需付出更高代价补充资本;另一方面,香港房价增长放缓,降低了开发商卖楼的利润期望值,它同样要面临市场挑战。

四银行断贷风波

过去两年来,包括万科、中海、五矿建设、海航、龙光、合景泰富、龙湖、深圳控股等内地企业先后进入香港市场。仅2017年,香港出让的6宗住宅地块,有5宗被内地企业竞得,其中海航旗下香港国际建投以129.7亿港元独占九龙启德2宗。

至于原因,目前形成的主流意见是,香港房地产投资项目的相关融资成本较低、税务结构简单有效、美元强势,以及香港本地对住宅需求持续增长等,因此预期香港项目“能取得可观回报”。

只是,事情的确正在发生变化。

以海航为例,9月初,香港金融管理局向活跃于内地民企借贷的香港中资行及大型银行,发问卷点名查询包括海航在内的企业信贷情况。相关银行需汇报的资料涉及对海航的授信总额度,以及未偿还贷款余额等。

而后据9月14日媒体报道,已知有8家银行向海航子公司合计提供117亿港元短期购地贷款,占启德4宗地块竞标总额的43%;该批贷款分别于2017年11月,2018年1月、2月及6月到期。

这也被外界解读为内地房企赴港拿地的典型模式之一,它们在中标香港土地后往往快速融资,以支付部分地价。观点地产新媒体了解,香港国际建投分别于今年2月20日、6月2日与银行订立贷款协议,总额48.23亿港元,期限12个月。

报道援引知情人士说法称,海航第一笔贷款将于两个月后到期,这部分贷款额度约35亿港元,而提供贷款的3家银行里有2家已决定不予再融资。

或许对于海航而言,部分银行断贷所释放的影响是一方面,而后其除了支付11月第一笔到期购地贷款,未来或许还要面对更长远的建设资金挑战。数据显示,启德4宗地估计建筑成本需要将超过100亿港元;截至6月底,拿地主体之一香港国际建投持有现金为27.62亿港元。

不过,一位香港资本市场人士接受观点地产新媒体访问时认为,海航被部分银行断贷,属于“极个别案例”。

该人士对观点地产新媒体解释称,银行是否下放开发贷主要取决于资产的情况。从基本面看,海航拥有的启德地块仍属于相对优良的资产,有两宗放在上市公司香港国际建投,若后者保持良好的信贷记录、运营能力,不排除有银行依然选择贷款。

他进而表示,香港金管局5月起已出台措施限制通过高借贷比率融资支付地价及建筑成本的房企,对具体贷款比例做进一步下调。“调低后的杠杆上限,让银行有相对大的安全空间。”

而另一部分人士则有不同看法,他们认为是香港未来房价的不确定性,影响了银行的贷款决定。

9月14日下午,新鸿基主席郭炳联在业绩会上公开表示,内地发展商其实有些误会,认为

(香港)投地卖楼利润高,实际上如今利润极低。

郭炳联半年前曾因呛声内房企投标“癫价”而被人关注,这次他提出警告:“若今日买地,今日就卖楼,利润其实好低好低。利润高的原因是因为楼价不断上升,楼价不再升的话,利润其实很低。”

香港启德土地之重

观点地产新媒体了解,海航旗下4宗启德地块拟发展为“大型住宅综合项目”,楼面价1.35万港元/平方呎。4个月前,香港国际建投执行董事刘健辉曾公开回应,海航集团中标的土地,“作价没有过高”。

而从同区域情况看,中海启德1号于8月份推售新品,折后售价约1.8-2.3万港元/平方呎;9月上旬,会德丰项目披露最新预售价,约为1.7-2.5万港元/平方呎。

近期包括标普、摩根士丹利等机构,均对香港楼市表达了担忧。标普指出,香港的房价在截至6月末的一年之内攀升了21%,风险需要关注。

摩根士丹利则表示,香港银行同业拆息与美国息差收窄、楼盘供应增加及资本管制将导致地价及售价下跌,预期明年一手住宅销量将回落。

这在某种程度上反映出,外界对于香港楼市的看法已较半年前有所改变。香港楼市需求依然大,资金依旧充裕,但形势的变化或许是内房企难以预料的。

至少,在2016年11月至2017年3月接连抢下启德4宗地块,踌躇满志打造在港首个高端房地产项目时,海航绝不会想到,半年后获取银行融资的通道于己竟成崎途。

当初为了进军香港地产市场,海航曾精准设定目标和准备资本运作模式、2016年9月将香港上市公司泰昇集团更名“香港国际建投”,四个月后,香港国际建投便宣布以55.3亿港元中标启德1L区1号地块,时隔两个月再投74.405亿港元竞得启德第1L区2号地块,且均创九龙新高。

在拿地后,香港国际建投分别于2月、6月与银行订立两笔一年购地贷款协议,额度分别为26.02亿港元、22.21亿港元,占对应拿地总额约47%、29%。其中6月受新规限制,即融资上限占地价成本的50%降至40%,该公司融资额度进行一定调整。

为了筹集资金,海航还为香港国际建投设计了若干种融资方式。3月29日,斥资74亿港元拿地后半个月,香港国际建投增加法定股本4亿港元,同时溢价供价“一供二”,发行22.68亿股,筹集扣除开支前所得款项总额约92.55亿港元。

除了股权融资,观点地产新媒体了解,香港国际建投4月设立10亿美元中期票据计划;8月17日根据中期票据计划进行提取,发行2.2亿港元三年期的7%提取票据。

不过,香港国际建投2017中期报告显示,过去半年的一系列融资,让香港国际建投面临负债提高的压力。期内,公司付息银行贷款51.86亿港元,较去年底增加396%,带动流动负债增加227%。

其中,筹资活动产生的现金净流量大小,往往与企业面临的偿债呈正比例关系。2017年上半年,香港国际建投发行股份所得款项(即权益性资本)23.24亿港元,较去年底增加15亿港元;新批银行借款、来自母公司贷款(即债权性资本)共150亿港元,则增加约147亿港元,反映总体财务杠杆增加。

6月底,公司净负债结余及净负债对权益(包括非控股股东权益)比率分别为27.83亿港元及23%;账面值为131.82亿港元的若干资产,已抵押作为取得银行融资的保证。

而在主营业务方面,香港国际建投半年收益为18.35亿港元,较去年底下降6.7%;毛利率7.77%,下降约14个百分点。

但同时,进行大量的融资运作后,启德2宗地块也为香港国际建投带来了充裕的可售货值,期末发展中物业达到130.31亿港元,持有供销售的物业16.7亿港元,而去年底两者总共不足19亿港元。

按照香港国际建投最新计划,上述启德地块预计提供约1200个单位,并于2018年底前开始预售,至于入市情况,仍有待观察。


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